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한국공인중개사협회 창립 30주년에 즈음하여 한국공인중개사 제도에 관한 제언(Ⅱ)
[시사우리신문=이종식 기자]지난주에 이어 한국인으로서 미국 부동산업계에서 자수성가한 대표적인 한인인물로 알려져 있는 뉴스타그룹 남문기회장의 한국 부동산분야에 대한 여러 가지 견해를 들어보는 시간을 갖게 됐다.
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첫 번째, 에스크로 제도 도입·시행할 것을 제안.
미국에서는 부동산을 소유하는 과정에서 한국에는 없는 에스크로라는 제도가 있으며,에스크로 제도는 계약상의 경제적 손실방지를 위한 조건부증서로 어떤 계약조건을 성립시키기 위하여 계약의 내용이 실행되기까지 매매 당사자와 이해관계가 없는 제3자 즉, 에크스로 담당자가 매매대금과 증빙서류를 보관 하였다가 거래가 종결될 때 상대편에게 안전하게 전달하는 과정을 말한다.
미국의 모든 주가 이 제도를 쓰는 것은 아니지만 50개 주가 제각기 고유한 법을 가지고 있다. 캘리포니아, 네바다, 오리건, 애리조나, 워싱턴주 등 서부지역 주들은 대부분 부동산이나 사업체 매매시 에스크로 회사가 개입하여 매매를 진행한다.
뉴욕, 시카고를 비롯한 동부에 위치한 주들은 타이틀 보험 회사나 변호사들이 에스크로 업무를 취급하고 있다.
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한국은 지금같이 신뢰성이 낮은 시스템으로는 절대 FTA시대를 따라 갈수가 없다.
에스크로 오피서는 엄격한 책임을 지게 때문에 이러한 제도 하에서 자연히 부동산 매매는 신뢰가 제고된다. 제 개인적 생각으로 수억에서 수십억이 오가는부동산거래에서 한국은 아직 거래의 영세성으로 신뢰성을 보장하기가 쉽지 않으며, 현재 금융기관은 비싸고, 미국처럼 소유권 보증 보험회사가 보증하는 것이 좋은 듯하다.
두 번째, 소유권 보증보험제도 (타이틀 인슈런스) 도입 제안.
부동산을 사고 팔 때와 융자를 받을 때 에스크로 과정에서 필수적인 것이 부동산 소유권 보험이며 이 보험은 부동산 매입자와 융자를 해 준 금융기관을 보호하기 위한 것이다.
다시 설명하면 소유권 보험이란 부동산 취득 후 소유권 등기상의 오류로 인한 재정적 손해를 해당 부동산 취득자에게 보상해 주거나 부동산 융자은행이 가지고 있는 담보권이 무효가 되거나 강제성을 상실할 경우 그 담보권에 대하여 보증하는 보험제도이다.
또한 부동산 소유권에 대한 잘못된 조사로 인해 금전상의 손해를 보상하는 것으로 해당 부동산의 매입자와 금융기관에 대한 보증이다. 그러므로 부동산 소유권 보험회사는 소유권 조사(title search) 잘못으로 인한 피해방지를 위해 매입자에게 소유권 보험에 가입하게 하고 보험증서를 매입자에게 전달하게 된다.
이후 하자가 발생할 경우 매입자는 개별적으로 소송을 제기하지 않아도 소유권 보험회사가 해결 또는 금전적으로 보상을 해주게 된다.
이처럼 매입자가 판매자로부터 완전무결한 소유권을 받지 못하면 투자가치를 잃게 될 것이고 융자를 해준 은행은 대출금의 변재 확보를 상실하게 되는 문제에 직면하게 되기 때문에 매입자와 금융기관은 이 보험을 요구하게 되는 것이다.
한국의 등기제도가 법적효력이 없기에 부동산 사기가 발생할 수밖에 없는 제도적 취약점과 피해를 당한 사람들은 보상받을 길이 없기 때문에 소유권에 대한 보험제도를 만들어 안심하고 매매를 할 수 있게 제도적인 뒷받침이 있어야 한다. 또한 이러한 소유권 보증보험제도의 도입은 새로운 보험전문가를 양성하기에 일자리 창출에 큰 기여를 할 것으로 본다.
세 번째, Ethic(도덕)에 대한 문제.
도덕교육의 강화를 통해 중개사의 신뢰를 제고하여 궁극적으로 중개사의 위상을 높이자는 것이다.
부동산 에이전트는 Fiduciary duty(신의성실의무)를 가지고 있기 때문에 철저한 도덕적 관리가 필요 하다고 생각한다.
개인의 재산을 다루기에 다른 직업군보다는 그 책임에 대하여는 가중 처벌법이 적용 되어야 하며 자격증이 없고 아무것도 모르는 사람이 부동산회사를 차리고 거래를 알선 하여 피해를 양산하면 국민들의 생활 근거지가 무너지기에 더 큰 사회적 책임을 지워야 한다.
미국 부동산 업계에서도 이러한 도덕 교육이 한층 더 강화 되고 있다. 심지어 브로커 밑에 한 사람이 잘못되어도 단체로 교육을 받아야 할 때도 있다. 그리고 처벌이 엄격하다.
개인적 의견이지만, 엄격하게 법이 집행되어야 하는 분야로서 부동산 분야를 꼽고 싶다.
미국은 라이센스에 합격되어도 브로커를 정하고 주정부로부터 인증을 부여 받아 부동산 라이센스가 올 때까지 그 어떤 형태의 세일즈를 못한다. 심지어 부동산 라이센스가 없는 사람은 걸려오는 전화도 못 받는다.
반면에 한국은 가족 중에 한사람만 라이센스가 있으면 중개업무를 할 수 있기에 시험문제를 쉽게 만들고 불법자를 강하게 처벌하도록 해야 하는 것이 맞지 아닌가 싶다.
네 번째, 부동산 에이전트의 커미션 문제.
부동산 매매 수수료는 법으로 정해진 것이 아니고 판매자와 에이전트의 브로커 간에 협의 로 그 비율을 조정할 수 있다고 되어 있다. 그래서 유구한 역사 속에서 정해진 룰이라고 보아도 된다.
지금 미국의 경우 대개가 일반 주택 및 상가 건물인 경우 보통 거래 총금액의 6%, 사업체 같은 무형 자산인 경우 거래금액의 10%, 대지나 땅의 경우도 10%로 정해져 있다.
물론 반드시 지켜야 할 비율은 아니다. 그러나 빨리 매물을 팔려면 커미션을 많이 책정하는 것이 유리한건 사실이다.일반적으로 캘리포니아에서는 부동산매매 수수료는 판매자가 모두 지불하게 되어 있다.
그러나 다른 주에서는 판매자의 에이전트는 판매자가 지불하고, 구매자의 에이전트는 구매자가 지불하게 되어 있지만 대부분 판매자가 지불한다.
예를들면, 50만불짜리 주택이거나 건물인 경우 커미션이 보통 6%이면 3만불이고 이것을 판매자의 에이전트 브로커와 구매자의 에이전트 브로커에게 각각 15,000불씩 지급이 된다. 50만불의 땅인 경우에는 5만불이 각각의 에이전트의 브로커에게 나누어져서 지급된다.
이러한 금액은 결코 적은 금액이 아니다. 그래서 많은 사람들이 부동산 에이전트라는 직업에 매력을 느끼는 이유가 여기에 있다. 물론 15,000불이 만들어 지기 위해서는 몇달 또는 1년 이상 걸리는 기회의 비용도 생각해야 한다.
마지막으로, 미국 부동산 중개업체들이 한미 FTA 협정으로 말미암아 한국 부동산시장에 진출하게 될 때에 현재 한국 부동산 중개업체들이 얼마나 경쟁력을 갖추고 있는지 점검해 보아야 할 시점이 라 할 수 있다.
지금의 비효율적인 제도를 과감히 개선하여 외국과 경쟁해 이길 수 있는 준비를 지금부터 해야 될 시점이라고 생각된다. 내부적으로 산적한 문제도 많지만 외부자본에 의해서 한국공인중개사의 터전을 빼앗기는 우(憂)를 범하지 않으려면 지금이라도 내부 체질개선 작업을 해야하며, 지금이 그때가 아닌가 싶다.
남문기 회장 약력
•경북의성출생
•건국대학교 명예 정치학 박사학위 (2009.08)
•Yeshua University (뉴욕): 명예 교육학 박사학위 (2008)
•해외한민족대표자협의회 의장(공) - 750만 해외 한국인 대표단체
•뉴스타 그룹 명예회장(설립자)(1988~) 30여 곳 지사 (미국,한국)
•미주한인회총연합회 명예 총회장
•세계한인회회장대회 의장(공) - 700여개 한인회 역임
•미주한인회총연합회 총회장 역임(미주 한인250만 대표) 역임
•미주한인상공인총연합회 총회장 (미국 한인 사업체 16만 업소) 역임
•로스앤젤레스(직선) 한인회장 (100만 동포, 2006-2008) 역임
•미주동포후원재단 이사장 역임
•미주한인부동산중개업협회 회장 (1998-2006) 역임
【저 서】
•미국에 한국인 대통령을 만들자 - 미리암 (2014)
•해외 한인 참정권과 복수국적 - 도서출판 예가 (2010)
•나는 여전히 성공에 목마르다 -출판사 금붕어 (2010 개정판)
•미국땅에 한인대통령을 만들자! - 도서출판 아이북 클럽(2009) 외 다수
